Риски покупателя при покупке квартиры находящейся в залоге у банка

Ипотечное кредитование — достаточно популярный механизм приобретения жилья. Часть из этого массива квартир по разным причинам в дальнейшем попадает на *вторичку*, и покупка квартиры, которая находится в ипотеке, является распространенной практикой. Обычно такие сделки практически безопасны для покупателя, при условии понимания их сути.

Ипотека является одним из обременений прав собственности. Это значит, что некое лицо, не являющееся собственником, имеет определенные права на имущество, которое мы хотим приобрести. В нашем случае обременителем является банк, у которого жилье находится в залоге. Собственник может свободно проживать и пользоваться своим жильем, однако продать его может только с согласия банка - залогодержателя.

Впрочем, возможны варианты, и нам не всегда требуется согласие залогодержателя. Все зависит от того, как именно мы планируем оформить сделку. А сделать это можно разными способами.

Материал подготовили

Как организовать сделку

Существует три варианта организации сделки, каждый из которых успешно применяется на рынке недвижимости. Рассмотрим их подробнее, и попробуем понять, какой из них несет наименьшие риски при покупке квартиры в залоге.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом

Это самый прозрачный вариант сделки, который сводит риски покупателя к минимуму. Механизм ее организации прост: продавец гасит ипотеку и продает квартиру без связанных с этим обременений в обычном порядке. Как вариант, если остаток кредита относительно невелик, для его погашения можно воспользоваться средствами, полученными от покупателя в качестве аванса.

Сделка  с досрочным погашением кредита покупателем

Представим ситуацию, когда остаток долга по ипотечному кредиту еще достаточно велик, поэтому вносить авансовый платеж под его погашение достаточно рискованно. Потребительский кредит продавец по каким-либо причинам также взять не может, поэтому реализовать первый вариант сделки у нас не получится.

В этом случае можно рассмотреть вариант, когда мы сами досрочно гасим ипотеку прежнего владельца. Звучит это не очень приятно, однако на деле это вполне рабочий и достаточно безопасный вариант сделки, которая заключается при участии банка-залогодержателя.

Как это выглядит. Еще до внесения аванса, согласовываем все условия сделки с продавцом и заключаем соглашение о намерении заключить сделку в будущем. Одним из условий включаем погашение ипотеки продавца покупателем. Получается, что покупатель передает деньги двум лицам:

  • залогодержателю — остаток долга по ипотеке;
  • продавцу — оставшуюся сумму стоимости квартиры.

Средства можно передавать как наличными, так и безналичным платежом.

После внесения денег на погашение кредита, залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию в МФЦ.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

И последняя ситуация, связанная с обозначенной нами темой. Мы хотим купить квартиру, используя ипотечные средства, и узнаем, что квартира собственно уже куплена в ипотеку нынешним владельцем. Дальнейшее развитие событий во многом зависит от того, в каком банке мы оформляем ипотеку.

Если мы обратились для получения ипотечного кредита в банк, который является залогодержателем нужной нам квартиры, это наиболее удобный и простой вариант. Сделка проходит под полным контролем юристов и службы безопасности банка, что делает риски при покупке жилья в ипотеку  ничтожными. Банк одобряет нам кредит, а продавцу —  разрешение на продажу. Имущество остается под залогом в этом же учреждении.

Если же мы берем ипотеку в другой финансовой организации, то это более сложная ситуация.  Дело в том, что двум кредитным структурам договориться меж собой на взаимовыгодных условиях, да еще при этом соблюсти обязательные к выполнению требования Росреестра, далеко не всегда легко. На такие сложные решения банки обычно идут неохотно, поэтому покупателю всегда проще воспользоваться первым вариантом.

Риски покупателя при покупке ипотечной квартиры и пути их решения

Приобретение квартиры, оформленной в ипотеку, далеко не самый опасный вариант сделки. Проблем с ними обычно не возникает, если мы пошли по одному из вышеизложенных пути. Поскольку в сделке во многих случаях участвует банк, риски покупателя стремятся к нулю, но они тем не менее есть.

Самый неблагоприятный вариант развития событий возникает при отказе продавца от сделки после получения значительного аванса. Смоделируем ситуацию. Мы передали аванс, чтобы продавец смог погасить ипотеку и с чистой совестью подписать договор. Собственник жилья деньги получил, ипотеку закрыл, а вот реализовать нам квартиру отказался. Естественно, что передачу ему денежных средств мы обеспечили договором аванса или предварительным договором купли-продажи. В таком случае мы вернем свои деньги, но это потребует времени и нервов. Поэтому такую схему необходимо совершать правильно и под контролем опытного юриста. Главное, чтобы денежные средства заходили в банк напрямую от покупателя и в случае чего, последний мог требовать передачи залога квартиры в его пользу.

Возможны и другие риски, обычно связанные с авансовым платежом:

  • банк отказывает вам в ипотеке;
  • банк не одобряет приобретение квартиры, которая находится в залоге у другой финансовой организации;

В обоих случаях велик риск потерять деньги, переданные в аванс, поскольку срыв сделки не является виной продавца.

Кроме того, нужно помнить, что залогодержатель может вообще отказаться от сделок с квартирой или выставить трудновыполнимые условия договора. Финансовыми потерями это не грозит, но мы опять теряем время и ждем возвращения средств от продавца. Иногда годами.

Чтобы не сгущать краски заметим, что указанные риски относительно невелики. Следуя нашим рекомендациям, с большой долей вероятности сделка пройдет благополучно. При этом не стоит забывать и о других рисках, связанных с покупкой жилья на вторичке.

В завершении, коснемся еще одной возможности приобретения ипотечных квартир. Это квартиры, которые находятся в залоге у банка, и за которые не выплатили ипотечный кредит. Такое жилье продается с молотка на публичных торгах. В этой ситуации продавец уже не является стороной сделки и это совсем другая история, о которой мы еще поговорим.

Получить консультацию эксперта

Материалы по теме