Занижение стоимости квартиры

Сделки, когда при покупке квартиры в документах указывается ее неполная стоимость, встречаются сплошь и рядом. Обычно проблем по этому поводу ни у кого не возникает, хотя возможны нюансы. Разбираемся, какие существуют риски занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи, и есть ли возможность себя защитить.

Материал подготовили

Зачем продавцу занижать цену на жилье

Если владелец квартиры просит указать в договоре меньшую сумму, то это вовсе не значит, что он хочет обмануть покупателя. Вопрос в налогах. В ряде случаев бывшему владельцу предстоит заплатить подоходный налог, а это в Кемерово может оказаться достаточно внушительной суммой.

Когда не требуется платить налог с продажи

Налог нужно уплачивать не всем. Основной фактор при этом — срок владения жильем. Последний, в аспекте обязанности платить налог с продажи, может быть 3-х и 5-летним.

Продавец может продать жилье без налога, если он владеет им три года, и оно:

  • получено в наследство или в дар от близкого родственника;
  • является единственным жильем продавца;
  • было приватизировано.

В остальных случаях, чтобы избежать уплаты налога требуется владеть квартирой не менее 5 лет.

Как поступают, если налог приходится платить

Ситуации бывают разные, и потребность продать квартиру может возникнуть еще до завершения вышеобозначенных сроков. Что остается делать владельцу в таком случае? Выхода два:

  • оформить налоговый вычет;
  • занизить стоимость квартиры в договоре.

Почему же продавец не хочет прибегнуть к первому, полностью законному, варианту? Обычно просто потому, что не всегда может компенсировать сумму налога. Кроме того оформить вычет, чтобы перекрыть сумму налога к уплате, гораздо менее приятно, чем получить вычет за приобретенную ранее квартиру в денежном эквиваленте и потратить его на собственные нужды.


Здесь надо дать понятие налогооблагаемой базы. За нее принимают одно из двух:

  • стоимость квартиры по договору
  • 70% от кадастровой стоимости жилья.

За налогооблагаемую базу принимают тот вариант, что больше. Чтобы обойти этот момент, продавец и снижает цену в документе до этих самых 70%, поскольку это лучшее для него решение по сумме налога. Даже если размеров вычета будет недостаточно, чтобы свести налоговые выплаты к нулю, то сумма последних в любом случае будет минимальной.

Чем все это грозит покупателю

В некоторых ситуациях у покупателя могут возникнуть некоторые неудобства, но сами риски зачастую сильно преувеличены. Рисков при приобретении такого жилья обычно описывают два:

  • Если сделку по какой-либо причине признают недействительной, то Покупатель сможет вернуть только ту сумму, что прописана в договоре. 
  • Покупатель не может претендовать на налоговый вычет в соответствии с фактически понесенными затратами.

Рассмотрим оба этих варианта более детально.

Несостоявшаяся сделка

Если договор будет признан недействительным, то суд решит вернуть обеим сторонам все, что ими было передано в рамках сделки. Если ориентироваться только на договор купли-продажи, то покупатель, действительно, может претендовать лишь на ту сумму, что в нем записана. Однако, есть реально работающие способы этого риска избежать.

Для этого составляется расписка, которая также учитывается судом. Это может быть одна расписка, в которой указывается реально переданная сумма, либо две расписки,в одной из которых сумма соответствует сумме в договоре, а во второй указывается сумма остатка до внесенных средств. Разница сумм в договоре и расписках легко объясняется. Например, это может быть представлено  как гарантийное обязательство продавца, на случай, если сделка не состоится. Еще один распространенный прием — оформление расписки, как передачу денег за “неотделимыми улучшения в жилье.” В этом случае желательно составить допсоглашение к договору, где все эти улучшения детально описать.

Такой механизм защиты покупателя, к сожалению, не дает 100% гарантии, но судебная практика показывает, что он вполне неплохо работает.

Получение налогового вычета покупателем

Налоговый вычет покупателю предоставляется на сумму до 2 миллионов рублей. Если стоимость жилья в Договоре выше, то проблема отпадает сама собой. Покупатель получит максимально возможный вычет.

Если же мы говорим о меньших суммах, то задача покупателя показать налоговой реальный размер затрат, а для этого, кроме Договора купли-продажи, могут быть использованы те же расписки. Но в таком случае, Продавцу квартиры грозит доначисление налога на полученный доход.

О чем стоит переживать покупателю

И все же есть определенные проблемы, а точнее неудобства, которые покупка квартиры по заниженной цене вполне может доставить. Правда ситуаций таких не много.

В первую очередь, это последующая продажа квартиры, при условии, что не прошел трех или пятилетний срок владения жильем. В этом случае покупатель не сможет применить налоговый вычет в полном объеме стоимости имущества.

Вторая ситуация — покупка квартиры в ипотеку. В этом случае банк может отказаться предоставить кредит по условиям продавца или ужесточить кредитные условия.

В чем опасность для продавца

Единственное, что теоретически может угрожать продавцу — проблемы с ФНС. Пострадать при этом он может как-раз через покупателя. Например, если последний для получения полного налогового вычета принесет в налоговую расписку на полную сумму переданных средств.

Какое наказание грозит в таком случае? Продавцу начислят неуплаченную сумму налога и обяжут выплатить штраф. Могут и к уголовной ответственности привлечь, если сумма сокрытого налога превысит 2.7 миллионов рублей, но это явно не касается рынка обычного жилья.

Сделки с покупкой квартиры по заниженной цене происходят повсеместно. При грамотном подходе, проблем с ними практически не возникает. Приобретаете квартиру по заниженной стоимости в Кемерово? Подскажем, как сделать покупку безопасной и сопроводим на всех этапах сделки. Любая покупка на “вторичке” — риск, где помощь юриста всегда окажется кстати.

Получить консультацию эксперта

Материалы по теме